Convenção ou regimento interno: qual manda em quê
A discussão começa sempre igual. Alguém diz que não pode, alguém responde que pode, e a terceira frase é:
“Está escrito onde?”
Aí instala-se o silêncio, porque quase ninguém sabe. E é esse silêncio — não a regra — que trava a maioria
das brigas de condomínio.
Os dois documentos, em uma frase cada
A convenção é a constituição do prédio. Registrada em cartório, ela define o que o condomínio é:
fração ideal de cada unidade, o que é área comum, quóruns de decisão, a destinação do prédio
(residencial, comercial, misto), como se elege o síndico. Mudar exige quórum alto — pela regra geral do
Código Civil, dois terços das frações ideais — e registro.
O regimento interno é o manual do dia a dia. Ele define como se usa o prédio: horário do salão de
festas, regra de mudança, barulho, animais, obras dentro da unidade, uso da piscina, o que a portaria
faz. Muda com quórum menor, definido pela própria convenção.
A regra prática que resolve 90% das dúvidas:
A convenção diz o que o condomínio É. O regimento diz como ele FUNCIONA.
E quando os dois se contradizem, prevalece a convenção — ela é hierarquicamente superior, e um regimento
que a contrarie é inválido naquele ponto, por mais que tenha sido aprovado em assembleia.
Qual documento resolve o quê
| A dúvida | Onde costuma estar |
|---|---|
| Quanto cada unidade paga (fração ideal) | Convenção |
| Se a vaga de garagem pode ser vendida a quem não mora no prédio | Convenção |
| Se o prédio pode ter aluguel por temporada | Convenção (destinação) |
| Quórum para aprovar uma obra | Convenção |
| Horário permitido para obra dentro do apartamento | Regimento |
| Se pode churrasco na área comum, e até que hora | Regimento |
| Regra para animais no elevador social | Regimento |
| Como se reserva o salão de festas | Regimento |
| Valor e forma de aplicar a multa | Convenção define o teto; regimento detalha o processo |
Repare no padrão: o que envolve propriedade, dinheiro estrutural e poder de decisão está na convenção.
O que envolve convivência está no regimento.
O erro mais comum: mudar no regimento o que só a convenção muda
É a armadilha que gera assembleia anulada.
O condomínio se incomoda com alguma coisa, leva ao regimento porque o quórum é menor, aprova — e cria uma
regra que não se sustenta. Casos típicos: mexer em critério de rateio, restringir o uso da vaga de
garagem de forma que afete a propriedade, mudar a destinação do prédio.
Antes de levar qualquer mudança à assembleia, vale a pergunta: isso mexe no que a unidade É, ou em como
ela é usada? Se mexe no que ela é, o caminho é a convenção — mais trabalhoso, e o único que se sustenta
depois.
O problema que ninguém cita: o documento não está à mão
Aqui está a parte prática que muda o dia a dia, e ela não tem nada de jurídica.
Num sistema de administração condominial que rodou anos num prédio de Fortaleza, o cadastro de infração
tinha um campo para citar o artigo do regimento violado. Esse campo ficou vazio em todos os
registros, sem exceção.
Não foi desleixo. No mesmo levantamento aparece a explicação: a convenção, o regimento e as atas viviam
numa pasta solta no disco, com 41 MB, fora do sistema. Para citar o artigo, o síndico precisaria
parar, achar a pasta, abrir um PDF grande e procurar. Ninguém faz isso no meio de uma ocorrência.
A lição é dura e vale para qualquer regra do seu prédio:
Norma que exige procurar não é aplicada. Ela existe no papel e não existe na prática.
Se o seu regimento proíbe algo e ninguém consegue dizer em qual artigo, aquela proibição não está
funcionando — independentemente de estar escrita.
O que fazer com isso na prática
1. Tenha os dois documentos em um lugar que todo mundo alcança. Não a pasta do computador do síndico
anterior: um link que o conselho, a portaria e o morador abrem. Com a data de vigência visível, porque
condomínio costuma ter três versões circulando e ninguém sabe qual vale.
2. Faça um índice de uma página. As dez ou quinze regras que geram 90% das dúvidas — horário de obra,
mudança, animais, barulho, salão, garagem — com o número do artigo ao lado. Uma página, na portaria e no
grupo. É isso que faz a citação deixar de custar trabalho.
3. Escreva a regra junto com o processo. “É proibido deixar material de obra na área comum” é metade
da regra. A outra metade é o que acontece quando alguém deixa.
Aquele mesmo prédio tinha o processo escrito, e por isso funcionava: o objeto era protocolado com
quantidade, descrição, cor e foto, vinculado à unidade; corria um prazo de 90 dias; o morador era
avisado; a retirada exigia termo assinado; e, vencido o prazo, o item era doado. O que era protocolado
conta a história: sofá, bancada de granito, portas, caixas de cerâmica, vidros de box — material de
reforma ocupando área comum, uma das brigas mais comuns que existem, com caminho definido em vez de
discussão.
4. Regra de convivência precisa caber na rotina. No mesmo prédio, a reserva de área comum tinha
antecedência real de três a cinco dias, com muitos pedidos na véspera. Um regimento que exigisse
quinze dias de antecedência seria descumprido todo fim de semana — e regra descumprida em silêncio
enfraquece todas as outras.
O teste
Pegue as três regras que mais geram discussão no seu prédio e pergunte, para cada uma:
“Está na convenção ou no regimento? Em qual artigo? E o que acontece quando alguém descumpre?”
Se você responder as três, o prédio tem regra. Se travar em “qual artigo”, você tem um texto guardado —
não uma regra em vigor.
Este texto não é orientação jurídica. Convenção e regimento variam de prédio para prédio, e o Código
Civil trata do tema a partir do artigo 1.331. Antes de alterar qualquer um dos dois, consulte o
advogado do condomínio — mudança feita no documento errado costuma ser anulada, e o retrabalho é caro.
Leia também
- Prestação de contas de condomínio: como não ser contestado
- Livro de ocorrências: o que entra e por quanto tempo guardar
No Chave Condo cada ocorrência nasce ligada à unidade, ao local e ao responsável — e o registro é
desenhado para custar poucos toques, porque o que custa trabalho na hora não é preenchido. É a resposta
prática ao campo que ficou vazio em cem por cento dos casos.
Estamos abrindo as primeiras vagas. Fale com a gente.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre convenção e regimento interno?
A convenção é a constituição do prédio: define fração ideal, o que é área comum, quóruns e a destinação
do condomínio. É registrada em cartório e exige quórum alto para mudar. O regimento interno é o manual do
dia a dia: horários, barulho, animais, uso das áreas comuns, regra de mudança. Muda com quórum menor,
definido pela própria convenção.
Se a convenção e o regimento se contradizem, qual vale?
Prevalece a convenção. Ela é hierarquicamente superior, e um regimento que a contrarie é inválido naquele
ponto — mesmo tendo sido aprovado em assembleia. É por isso que levar ao regimento uma mudança que só a
convenção pode fazer costuma terminar em decisão anulada e retrabalho.
O que pode ser mudado só no regimento interno?
O que envolve convivência e uso: horário de obra, regra de mudança, barulho, animais, reserva do salão de
festas, uso da piscina. O que envolve propriedade, rateio, quórum de decisão ou destinação do prédio
normalmente exige alteração da convenção. A pergunta que separa os dois: isso mexe no que a unidade é
ou em como ela é usada?
Por que quase ninguém cita o artigo do regimento na advertência?
Porque citar custa trabalho. Num sistema real que rodou anos num prédio de Fortaleza, o campo do artigo
ficou vazio em todos os registros — e a convenção e o regimento viviam numa pasta solta de 41 MB, fora do
sistema. Norma que exige procurar não é aplicada. Um índice de uma página com as regras mais usadas e o
número do artigo resolve mais que treinar a equipe.